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新城區博弈
二三線城市綜合體陷發展困境體量大難消化
二三線城市對綜合體的熱情，已成為當前中國的"特異現象"。雖然經濟還沒有發展到一線城市的水平，但其開發的積極程度甚至超過瞭一線城市。
新區開發往往是開發商和政府在進行博弈。新城區的開發建設應該是先有人住，再有產業，再有 寫字樓 ，再有商業這樣一個順序。然而，政府往往會反過來想，即先出綜合體、先出商業，因為這些看上去，馬上就會業績斐然。
像萬達集團(廊坊萬達廣場) 、中糧集團以及寶龍集團等商業地產龍頭企業，在當前環境下的戰略是"隻做城市綜合體開發"。雖然城市綜合體能為開發商帶來多方面的經濟效益，但也應該看到，城市綜合體具有較大的操作難度，需要更高的技術含量和雄厚的資本金，一般中小型開發商往往難以勝任。
內容來自sina新聞
如同地價的一夜飆升，城市綜合體的概念似乎也是一夜之間急劇躥熱。在巨大光環的吸引下，不少人認為當今商業地產已步入城市綜合體"唱主角"的時代，甚至有不少地方政府固執的相信，城市經濟發展之間的競爭也要靠城市綜合體來決勝負。於是乎，大規模、大體量、全業態，一座又一座"城中之城"在二三線城市平地而起。
散售帶來先天不良
"政府引導"存誤區
與政府合作新城區開發， 土地 價格自然低廉。但一些開發商對未來明顯估量不足：地雖然可以很便宜地拿下，但項目以後能否做得起來，還存在很大的不確定性。由於商業開發經驗不足，一些開發商的這種無意識狀態，他們認為以低價拿到新區最好的土地，政府又給予許多優惠，開發綜合體問題不大。但殊不知，綜合體裡住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業在未來的運營成本。
於是，不難想象，在這樣雙重甚至多重因素的影響下，有多少表面華麗的城市綜合體正行走在"幸與不幸之間"。新車車貸利率試算表
業內人士認為，開發商所犯的錯誤在於對當地消費力判斷不足、盲目立項，並且簡單復制大城市的成功經驗，對當地市場預期過於樂觀；此外，開發企業缺乏專業操盤能力，後期運營管理不規范、後勁不足等，也是目前城市綜合體開發中普遍存在的問題。
"在高漲的熱情下，如今許多城市的新城區開發，政府都規定必須要有綜合體的配備。"漢博投資集團董事長朱友軍認為，政府之所以要規定這一點，"一是能出業績，二是綜合體裡面的酒店等商業部分，可以為當地帶來穩定的就業和稅收。現在70%的二三線城市的政府都已經意識到這一點。"
然而，一些開發商為瞭緩解資金壓力，在運營綜合體的過程中已經開始"走形"。綜合體應以商業為主打，但目前很多項目都把酒店部分變成40或50年產權的酒店式公寓賣掉，這樣就變成單純的賣住宅獲取回款瞭。甚至有的開發商還將寫字樓打散出售。然而，他們並不知道，"寫字樓隻有統一出租整體銷售，才能做出檔次來。如果分散出售，小業主再進行各自出租，這個城市綜合體的商務感覺就會大打折扣。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-12/新竹市二胎代償08452248969.shtml
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